Короткий ответ. Единственное жильё, находящееся в ипотеке, по-прежнему не получает абсолютной защиты от продажи: залоговый кредитор сохраняет право обратить на него взыскание. Новое правило защищает не саму квартиру, а установленную законом часть денег, полученных после её реализации. Основание — Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ, которым введена статья 213.27-1 Закона о банкротстве.
Норма применяется, если помещение является единственным пригодным для постоянного проживания жильём самого должника и совместно проживающих с ним членов семьи. Для второй квартиры, инвестиционного объекта или нежилого помещения специальный порядок не действует.
| Главный вопрос | Ответ по правилам 2026 года |
|---|---|
| Защищена ли ипотечная квартира от торгов? | Нет. Ипотека остаётся исключением из иммунитета единственного жилья. |
| Может ли должник получить деньги после продажи? | Да, при наличии предусмотренного законом остатка и с учётом установленных ограничений. |
| Гарантированы ли ровно 10%? | Нет. Это расчётный предел, а не безусловная выплата в любой ситуации. |
| Можно ли не продавать квартиру? | Иногда — через отдельное мировое соглашение по ипотеке, если его условия исполнимы и не нарушают права кредиторов. |
Почему появился специальный порядок
До принятия поправок закон подробно регулировал расчёты с залоговым кредитором, но не давал достаточно определённого ответа, какая часть остатка от продажи единственного ипотечного жилья должна сохраняться за гражданином. В постановление Конституционного суда РФ от 04.06.2024 № 28-П было указано на необходимость обеспечить баланс между правами кредиторов и правом семьи на жилище.
Законодатель реализовал эту позицию через отдельную статью 213.27-1. Теперь финансовый управляющий должен проводить расчёты по установленной последовательности, использовать специальный банковский счёт и раскрывать сведения о передаче защищённых средств в ЕФРСБ.
Как распределяется выручка от продажи: пошаговый алгоритм
Сначала из цены продажи погашаются расходы, непосредственно связанные с обеспечением сохранности предмета ипотеки и его реализацией. Оставшуюся сумму закон называет частью выручки от реализации единственного жилья. Именно от неё рассчитываются дальнейшие доли.
- Залоговому кредитору — 80% части выручки, но не больше размера обеспеченного ипотекой требования с учётом предусмотренных законом начислений.
- Кредиторам первой и второй очереди — 10%, если другого имущества недостаточно для расчётов с ними. Речь может идти, например, о требованиях о возмещении вреда жизни или здоровью и отдельных требованиях по оплате труда.
- Должнику — до 10%, но не больше общей суммы первоначального взноса и платежей, фактически внесённых им по ипотечному обязательству.
- Непогашенная часть ипотечного требования удовлетворяется из оставшихся после предыдущих операций средств.
- Окончательный остаток исключается из конкурсной массы и передаётся должнику.
Важно: популярная формулировка «банкроту возвращают 10% стоимости квартиры» юридически неточна. База расчёта — не цена в объявлении и не начальная цена торгов, а часть выручки после специальных расходов. Кроме того, выплата ограничена фактическим вкладом должника и может быть уменьшена судом.
Когда суд может уменьшить сумму, предназначенную должнику
Финансовый управляющий и участвующие в деле лица вправе в течение десяти рабочих дней после публикации информации в ЕФРСБ просить суд уменьшить исключаемую из конкурсной массы сумму. Закон предусматривает две группы оснований:
- денег достаточно для приобретения жилья, которое по стоимости явно превышает уровень, необходимый для удовлетворения разумной жилищной потребности должника и его семьи;
- установлено недобросовестное поведение, при котором применение исполнительского иммунитета было бы необоснованным.
Закон не устанавливает единую стоимость «нормального» нового жилья. Суд оценивает состав семьи, регион проживания, площадь, состояние рынка, наличие иждивенцев и иные обстоятельства конкретного дела. Поэтому заранее обещать клиенту определённую сумму без анализа материалов процедуры нельзя.
Три примера расчёта
Примеры упрощены: предполагается, что расходы на торги уже вычтены, спор о добросовестности отсутствует, а указанные суммы подтверждены документами.
Пример 1. Ипотека погашается полностью, остаётся значительная разница
Часть выручки — 8 млн рублей, требование банка — 6 млн рублей, требований первой и второй очереди нет. Банк получает 6 млн рублей, поскольку его требование меньше 80% выручки. Если ипотечный вклад должника подтверждён в достаточном размере, из оставшихся 2 млн рублей средства передаются должнику. Суд при наличии ходатайства отдельно проверит, не превышает ли эта сумма разумную жилищную потребность семьи.
Пример 2. Выручки недостаточно для полного расчёта с банком
Часть выручки — 6 млн рублей, требование банка — 6 млн рублей, требований первой и второй очереди нет. Первоначально банк получает 4,8 млн рублей. До 600 тыс. рублей может быть исключено для должника в пределах его подтверждённых ипотечных платежей. Оставшиеся средства направляются банку в счёт непогашенной части требования. Итог зависит от документально подтверждённого вклада должника.
Пример 3. Есть требования первой или второй очереди
При части выручки 6 млн рублей до 600 тыс. рублей направляется на такие требования, если иного имущества недостаточно. Ещё до 600 тыс. рублей может быть предназначено должнику. В результате сумма, полученная ипотечным банком сверх первоначальных 80%, будет меньше. Все цифры должны проверяться по реестру требований и отчёту финансового управляющего.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру без продажи
Продажа — не единственный возможный сценарий. Закон допускает отдельное мировое соглашение в отношении требования, обеспеченного ипотекой единственного жилья. Его смысл состоит в том, что ипотечный долг продолжает обслуживаться на согласованных условиях, а вопрос об остальных обязательствах разрешается в рамках банкротства.
Для утверждения соглашения необходимо доказать реальность платежей: раскрыть доход должника или устойчивое финансирование со стороны третьего лица, сохранить обеспечение банка и показать отсутствие необоснованного ухудшения положения кредиторов. В Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, актуализированном 29 апреля 2026 года, рассмотрены ситуации, когда платежи обеспечивал поручитель или созаёмщик, а срок соглашения мог выходить за пределы судебного контроля.
Это не гарантированный способ сохранить квартиру. Итог зависит от условий кредитного договора, наличия просрочки, позиции банка, размера дохода, содержания проекта соглашения и оценки суда.
Что проверить до начала банкротства
- актуальный остаток основного долга, процентов и неустойки по справке банка;
- рыночную и предполагаемую ликвидационную стоимость квартиры;
- документы о первоначальном взносе и всех ипотечных платежах;
- является ли жильё единственным пригодным для проживания всей семьи;
- наличие требований первой и второй очереди;
- возможность продолжать ипотечные платежи за счёт дохода должника, созаёмщика, поручителя или третьего лица;
- сделки с недвижимостью и крупные переводы за период, который будет проверять финансовый управляющий.
Для первичной оценки полезно сравнить два маршрута: реализацию квартиры с расчётом защищённого остатка и сохранение жилья посредством отдельного соглашения. Общие правила процедуры раскрыты в материалах о банкротстве физических лиц и банкротстве с ипотекой.
Вывод
Поправки 2026 года сделали расчёты после продажи единственного ипотечного жилья более предсказуемыми. Должник получил законодательно закреплённую возможность сохранить часть средств для решения жилищного вопроса, однако квартира не стала неприкосновенной, а выплата не превратилась в автоматические 10% от цены продажи.
До начала процедуры необходимо рассчитать каждый сценарий по документам: стоимость объекта, размер требования банка, ипотечный вклад должника, очередность других кредиторов и возможность заключить отдельное соглашение. Окончательный результат определяется обстоятельствами конкретного дела и судебными актами.
Часто задаваемые вопросы
Всегда ли должник получает 10% от цены продажи ипотечной квартиры?
Нет. Расчёт производится от части выручки после предусмотренных законом расходов. Сумма ограничена первоначальным взносом и фактически внесёнными ипотечными платежами; в предусмотренных законом случаях суд вправе её уменьшить.
Распространяются ли новые правила на обычную, неипотечную квартиру?
Статья 213.27-1 регулирует именно единственное жильё, являющееся предметом ипотеки. Для незалогового единственного жилья применяются правила исполнительского иммунитета и сформированная судами практика.
Можно ли направить полученные деньги на квартиру в другом городе?
Закон прямо не привязывает приобретение к конкретному адресу, но при споре суд оценивает разумную жилищную потребность семьи и стоимость подходящего жилья. План переезда и расчёт стоимости следует обосновать.
Может ли банк забрать весь остаток после первых 80%?
Непогашенная часть ипотечного требования действительно получает дальнейшее удовлетворение из оставшихся средств, но только после операций, которым закон предоставляет приоритет, включая защищаемую выплату должнику в установленных пределах.
Можно ли сохранить квартиру, если ипотеку платит супруг или родственник?
Такой источник финансирования может быть основанием для отдельного мирового соглашения, если его устойчивость подтверждена, условия исполнимы и права кредиторов не нарушаются. Сам факт готовности родственника платить ещё не гарантирует утверждение соглашения.
Нужно ли самостоятельно подавать заявление на получение остатка?
Расчёты проводит финансовый управляющий через специальный счёт и публикует сведения в ЕФРСБ. Должнику следует проверить расчёт, представить доказательства ипотечных платежей и при разногласиях своевременно обратиться в арбитражный суд.
Правовая оговорка. Материал носит информационный характер и отражает законодательство по состоянию на 17 августа 2026 года. Он не заменяет анализ кредитного договора, реестра требований и судебных актов по конкретному делу.